«Интеллект» в здании

В мире недвижимости наличие в здании «интеллектуальной» сетевой инфраструктуры является весьма весомым аргументом в его пользу.

В ноябре 2007 г. компания Realcomm провела в Нью-Йорке семинар на тему «Интеллектуальные здания следующего поколения», на котором собрались лучшие умы в области коммерческой недвижимости, системной интеграции и консалтинга. Однако на один породивший бурную дискуссию вопрос: почему такие страны, как, например, ОАЭ, существенно опережают США в области «интеллектуальных» зданий? — вразумительный ответ так и не был сформулирован. Прежде чем высказать свои соображения по этому поводу, обрисую саму идею «интеллектуального» здания и некоторые базовые технологии, делающие их таковыми.

Определение «интеллектуального» здания

Относительно того, что же представляет собой «интеллектуаль-ное» здание, существует масса определений (и ложных представлений!). В целом «интеллектуальное», или «умное», здание само контролирует затраты, уровень комфорта и безопасность своих обитателей. Вот что, в частности, говорится об «интеллектуальных» зданиях в документах Североамериканской ассоциации автоматизации зданий (Continental Automated Building Association — CABA): «В них применяются современные технологии, которые улучшают окружающую среду и их функциональность для владельцев, управляющих недвижимостью и арендаторов и в то же время позволяют контролировать эксплуатационные затраты».

«Применяющиеся технологии», на которые ссылается CABA, это, конечно, не кофеварки или тостеры для бубликов, устанавливаемые в чайных комнатах. Скорее к ним следует отнести коммуникационные системы для передачи голоса, данных и видео, средства безопасности, такие, как камеры видеонаблюдения и аппаратура контроля доступа, системы пожарной безопасности и безопасности жизни (Fire and Life Safety — FLS), системы управления светотехникой, комплекс обогрева, вентиляции и кондиционирования воздуха (ОВК), а также системы мониторинга энергопотребления.

В качестве совсем уж упрощенного примера «интеллекта» здания приведу обычные термостаты, устанавливаемые в жилых помещениях. С первым поколением таких систем мы обходились просто: включали термостат на обогрев, когда нам было холодно, и выключали его, если становилось жарко. Со временем широкое распространение получили программируе-мые термостаты. Сегодня домовладелец может так настроить свой термостат, чтобы тот управлял обогревом и кондиционированием воздуха в соответствии с его предпочтениями. Будучи правильно запрограммированным, термостат обеспечивает экономию денежных средств за счет снижения потребляемой домом электроэнергии.

Как свидетельствует история, ранее «интеллектуальность» и автоматизация применялись в отношении единичных систем. По мере технологического совершенствования последних производители и интеграторы стали изначально связывать их друг с другом посредством шлюзов или других аппаратно-программных решений. Сегодня мы становимся свидетелями конвергенции множества систем на основе двух базовых коммуникационных технологий — Ethernet и IP.

Конвергенция и «интеллектуальные» здания

«Конвергенция» является еще одним термином, имеющим множество определений, но суть ее ясна: это объединение двух и более составляющих на базе единой платформы. Например, голосовые коммуникации стали цифровыми, и появилась возможность использовать для них сети передачи данных, результатом чего стало появление технологии VoIP (Voice over IP).

Значительная часть процессов конвергенции приходится сегодня на «интеллектуальные» здания. С давних пор такие системы зданий, как ОВК и FLS, не только инсталлировались независимо друг от друга, но столь же независимо одна от другой управлялись и эксплуатировались. Это приводило к значительному увеличению капитальных и эксплуатационных затрат. Здравый смысл подсказывает, что гораздо дешевле будет обходиться единая инфраструктура физического уровня, инсталлированная в здании одним подрядчиком, нежели десятки различных кабельных систем, развертываемых для множества слаботочных систем, которыми оснащаются современные здания. Только подумайте, что лучше: единая сетевая инфраструктура или 40 систем, создающих 40 различных проблем, разрешением которых должны заниматься 40 различных служб технической поддержки?

Управление затратами, комфортом и безопасностью

Существует ряд причин, по которым имеет смысл делать здания «интеллектуальными». Как упоминалось ранее, «интеллектуальное» здание «пытается» само контролировать затраты, комфорт и безопасность. Возьмем, к примеру, затраты. С точки зрения владельца здания или менеджера по недвижимости, полные затраты складываются из капитальных и эксплуатационных затрат. Как показывают оценки, на протяжении всего срока полезной эксплуатации здания капитальные затраты составляют лишь 25% от полных затрат, тогда как остальные 75% приходятся на эксплуатационные расходы (зарплата служащих, техническая поддержка и сервис). Сегодня, когда стоимость электроэнергии постоянно растет, «интеллектуальная» система ОВК и управления светотехникой может обеспечить хорошую экономию затрат на оплату электричества. Автоматические функции «интеллектуального» здания устанавливают профиль распределения температур в нерабочее время на более энергосберегающий уровень. Кроме того, в те же самые часы может быть снижен и уровень освещения помещений. Эти, казалось бы незначительные, меры позволяют существенно снизить ежемесячные расходы.

Счастливые арендаторы здания — это стабильные компании. «Интеллектуальные» системы делают здание более комфортным, что способствует сокращению текучести кадров и объема канцелярской работы для владельцев зданий и менеджеров по недвижимости. Чтобы сохранить свою конкурентоспособность на соответствующих рынках, арендаторы могут воспользоваться преимуществами голосовых, видео- и информационных коммуникаций. Кроме того, уровень окружающей температуры и освещения в комнатах зданий может непосредственно влиять на эффективность работы служащих. Совет по экологическому строительству США (United States Green Building Council — USGBC) установил, что возможность индивидуального контроля температуры и высокоэффективное освещение в рабочих помещениях здания способны максимально повысить производительность труда служащих.

С точки зрения безопасности наиболее ценными ресурсами здания являются люди. При наличии в нем «интеллектуальных» систем в случае аварии люди с большей вероятностью смогут безопасно выбраться из него. Например, объединенная с системой ОВК система пожарообнаружения для лучшей видимости и уменьшения задымленности внутри здания способна вытягивать дым из здания. Кроме того, подключенная к той же сети система контроля доступа распознает аварийную ситуацию и автоматически разблокирует замки всех дверей для выхода служащих наружу. Инсталлированная в здании беспроводная система может также послать сообщение SMS на сотовые телефоны или другие портативные устройства обитателей здания, информируя их о чрезвычайной ситуации. Система распределения и отображения цифровых видеоданных (digital signage) выдаст информацию, которая поможет людям избежать опасной зоны и добраться до ближайшего выхода по наикратчайшему пути. И наконец, система контроля доступа в здание позволит распечатать список всех лиц, зарегистрировавшихся в тот день в здании, с тем чтобы офицер по безопасности мог лично проверить, все ли они покинули последнее.

Охрана окружающей среды и экологическая устойчивость

Мы наконец-то начинаем осознавать тот факт, что необходимо уделять максимум внимания охране окружающей среды. А ведь здания оказывают на нее огромное влияние, поскольку в них люди проводят до 90% своего времени.

В США на долю зданий приходится 12% общего потребления воды, 30% выбросов парниковых газов, 65% отходов и 70% энергопотребления. По оценкам совета USGBC, в среднем экологичные здания позволяют экономить до 30–50% воды и 30% энергии, а также на 50–90% сократить выбросы отходов. Для определения экологичности зданий совет USGBC, официально признавая достижения в пяти ключевых областях: разработка экологически устойчивой строительной площадки, экономия потребления воды, энергосбережение, выбор экологичных строительных материалов и обеспечение качества окружающей среды в помещениях здания, разработал программу LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), стимулирующую использование целостного подхода к обеспечению экологической устойчивости. Инициативы USGBC в области экологически чистого строительства уже сегодня оказывают влияние на способы проектирования и строительства зданий.

Сегодня имеется множество областей жизни, нуждающихся в человеческом разуме, чтобы обеспечить экологическую чистоту окружающей среды, сохранить природные богатства и поддержать коллективную экологическую устойчивость. Вместо того чтобы строить новые здания, можно реконструировать существующие. Строители могут задействовать в своей работе повторно используемые материалы, а владельцы зданий оснащать здание более энергосберегающими системами, будь то устройства стандарта Energy Star или светильники на основе компактных люминесцентных ламп (Compact Fluorescent Light — CFL).

«Интеллектуальные» системы тоже способствуют улучшению экологии окружающей среды. Например, объединение систем ОВК с системами контроля доступа позволяет снизить энергопотребление зданий. Зачем включать освещение и обогрев на всем этаже, если половина людей отсутствует? На семинаре, проводившемся компанией Realcomm, обсуждалась инновационная система в Азии, ее видеокамеры наблюдения, установленные на парковке, способны читать номерной знак автомобиля служащего. Идентифицировав номер, «интеллект» здания включает обогрев и освещение в комнате этого служащего на том уровне, который, как считает арендатор офиса, является для него оптимальным.

Движение вперед

Теперь вернемся к вопросу о том, почему некоторые страны значительно опережают США в области «интеллектуальных» зданий. Некоторые высказанные участниками семинара мысли казались вполне разумными: «У них больше денег для вложения в “интеллектуальные» системы...”, «Им не нужно беспокоиться о соблюдении жесткого свода правил и законов, которые приняты в Соединенных Штатах...», «У них нет профсоюзов, с которыми сложно иметь дело...» Хотя некоторые из этих соображений, возможно, и имеют под собой реальную почву, указанные в них препятствия преодолимы. Но если владельцы зданий и менеджеры по их эксплуатации не начнут менять ситуацию, то разрыв между США и другими странами в обсуждаемом вопросе станет еще более заметным.

Бесспорными остаются два факта. Во-первых, оснащение здания «интеллектуальными» системами нельзя оставлять на потом. Чем на более позднем этапе цикла проектирования здания его владелец задумается о наделении его «интеллектуальными» возможностями, тем дороже это ему обойдется. Министерство энергетики США рекомендует комплексно подходить к процессу конструирования здания и включать в проектную группу, помимо представителей владельцев, арендаторов и операторов здания, таких специалистов (порядок их следования не имеет значения), как менеджер по проекту, инженер-механик, строительный подрядчик, инспектор, инженер-электрик, дизайнер интерьера, архитектор, архитектор по ландшафту, ландшафтный дизайн (все то, что называется озеленением, требует много воды) и консультант по вопросам энергетики.

Во-вторых, «интеллектуальные» здания нуждаются в высокопроизводительной инфраструктуре физического уровня, поверх которой будут работать различные системы. Здание может быть оснащено самыми быстродействующими компьютерами и самыми совершенными камерами видеонаблюдения, но, если они будут работать по низкоскоростным сетевым каналам, отдача от них будет не больше, чем от старых моделей. Какая бы кабельная проводка не была заложена в конструкции здания, скорость передачи данных по сетевой инфраструктуре будет оказывать на еже-дневные операции арендаторов самое непосредственное влияние.

Одна из самых больших ошибок, какую может сделать проектировщик здания, — это недооценка потребности последнего в полосе пропускания на протяжении всего срока его полезной эксплуатации, который может составлять несколько десятков лет. Не забывайте: внедрение видеопочты, средств дистанционного присутствия (telepresence) и других изменяющих жизнь видов коммуникаций — дело ближайшего будущего!.